Yatırım ve birikimlerimizde geleceği göremeyiz, ama doğru bilgi ve zamanı değerlendirerek doğru kararlar verebiliriz.
Doğru zamanda emlak almak veya satmak düşünüldüğü kadar kolay değildir.
Sadece alırken değil, satarken de doğru zamanı kollamak da fayda var.
Alım veya satım kararı verildiğinde bugünkü teknolojik imkanlar, yatırımcılara doğru ve hızlı karar vermek için çok yardımcı oluyor.
Dünyanın neresinde olursanız olun internetten bölgenin genel durumunu öğrenmek için birçok avantajımız oluyor.
Emlak yatırımı, büyük bütçelerde yapılan yatırımlar olduğundan iyi bir araştırma yapmak, dikkatli olmak ve iyi karar vermek önemlidir.
Emlak almaya karar vermişseniz kendinize bazı soruları sormanız gerekiyor:
- Evi almanın amacı nedir?
- Oturmak için mi, kiraya vermek için mi?
- Eğer oturacaksanız bağladığınız nakit veya ev değer kazanacak mı?
- Eğer kiraya verecekseniz kira değeri, diğer yatırım araçlarına göre daha mı mantıklı?
Türkiye’de emlak satışlarının yüzde 40’ı internetten, yüzde 33’ü emlakçıdan, yüzde 5’i inşaattan, yüzde 1’i yazılı ilan reklamlarından yapıldığı belirtiliyor.
Emlak alımlarında daha çok konut kredisi kullanılıyor.
Bu durum göz önünde bulundurulduğunda kredi faizlerini, piyasa şartlarını ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) faiz toplantılarını ve açıklamalarını yakından takip etmeliyiz.
Kredi hesaplama sitelerinden ihtiyacınız olan kredi tutarını hesaplayarak aylık ödemelerinizi planlayabilirsiniz.
Örnek: 250.000 TL 120 ay vade konut kredisi kullandığınızda faiz oranınız %1,32 aylık taksitlerinizin 4.163,00 TL masraflar dahil toplam maliyetinizin 502.256,00 TL olacağını göreceksiniz.
Benim nakit para tercihim altın ve gümüşten yana olduğundan, tasarruf ve birikimlerimi sürekli altın ve gümüş olarak değerlendirir, alım veya satım yaptığımda “Kaç grama aldım, kaç grama sattım” diye hesap yaparım.
Örnek: 10 yıl önce 250 bin liraya bir ev satın aldınız.
Dolar/TL kuru: 1,60 lira
Gram Altın: 74,00 lira
Yani eviniz için 156.250 Dolar veya 3.378 kg altın ile satın aldınız.
Bugün ise
Dolar/TL kuru: 7,532 Lira – 1.176,875 liraya
Gram Altın: 409,00 Lira – 1.381,602 liraya
Tekabül eder, yani bugün evimi sattığımda dolarımı veya altınımı yerine koyabiliyor muyum, ne kadar kar ne kadar zarar hesabını öyle yaparım.
Kira verdiğimde ise kirayı anında altın ve gümüş olarak biriktirir, bir an önce sattığımı yerine koymak için hesap yaparım.
Kira getirilerini düzenli olarak altın veya gümüşe çevirenler, daha isabetli bir karar vermiş olur.
Türkiye’de yıllardır “Konut fiyatları balon, patlar” söylemlerini duyar dururuz.
Ne hikmetse bu söylem yine yıllardır “Dolar 10 lira olacak” diyenlerin söylemi!
Peki bu balon ne balonu, bu balon neden bir türlü patlamıyor?
İyi de kardeşim dolar 10 lira olacaksa inşaat maliyetleri dolar ile değil mi?
Dolar, 10 lira olacaksa, inşaat maliyetleri dolarla hesaplanıyorsa, nasıl olurda fiyatlar düşer?
“Satış ve talep de azalma yaşanır” de anlarım, fiyat çok yüksek, balon patlar ne demek?
Türkiye’de kim ev satın almışta TL karşılığında kaybetmiş?
İnşaat maliyetlerinde sadece 2020’de %20’lik artış yaşanmıştır.
Faiz artırımları, satışların ve talebin azalmasına neden olurken dolar kurunun yükselmesi de inşaat maliyetlerini artırıyor.
Nüfus, modern sistem, eski yapıları, ekonomik krizleri, döviz kurlarının her yıl yükselmesini ve kentsel dönüşüm programlarını göz önünde bulundurduğumuzda fiyatların düşmesini beklemek bana yanlış geliyor.
Ev almak için sezon etkisini de göz önünde bulundurmak gerekiyor.
2020 Temmuz’da konut satışlarının yıllık yüzde 124.3 arttığını, Temmuz’da 229 bin 357 konut satıldığını gördük.
Ocak-Temmuz döneminde yüzde 40.5’lik bir artıştan bahsediyoruz.
Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı 2020 Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 74,5 artarak 67 bin 937 oldu.
Faiz indirimi olduğunda talep artar, faiz arttığında talep düşer ancak maliyet artar.
Maliyeti yüksek olana bir de talep olursa onun fiyatı düşer mi ?
Yurt içi piyasalarda 2 kez faiz artırımı sonrasında dolar/TL kuru, 8’53’ten 6,90’a gerilediğini, ABD 10 yıllık tahvil faizlerinin ve dolar endeksinin yükselmesiyle de dolar/TL kurunun tekrar 7,58 Liraya yükseldiğini gördük.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Başkanı Naci AĞBAL, dolar kurundaki dalgalanmayı işaret ederek ‘’ Önümüzdeki dönemde de güven odaklı para politikası aracılığıyla fiyat istikrarına ulaşma yolunda emin adımlar atmaya devam edeceğiz ‘’ mesajı verdi.
Yani Mart toplantısı için ya sözlü bir müdahale ya da yeni bir faiz artırımının sinyalini vermiş oldu.
Faizler artmasa da dolar kurundan sebep maliyet artıyor, dolar kuru yükselmese de talep artışı yaşanıyor.
Neresinden bakarsanız bakın, emlak fiyatlarının düşmediğini, aksine her yıl yükseldiğini görmeye devam ediyoruz.
Emlak Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Tapu kaydına mutlaka bakın ve tapu müdürlüğünde teyit edin.
Satış öncesi onayı her zaman konunun muhatabı resmi kurumdan alın.
Gayri menkulün kime ya da kimlere ait olduğunu tespit edin.
Eğer ortak bir tapu veya mirasçılar var ise ödemeleri hak sahiplerine bankadan ayrı ayrı yapın.
Hisseli bir tapu ise hisse oranını mutlaka öğrenin ve ona göre karar verin.
Hisseli tapu alımında bir avukat desteği almanız önemli olacaktır.
Gayrimenkulün kat irtifakı mı, ipotekli mi, satışa engel bir tedbir kararı var mı net öğrenmeli.
Bunları iyi araştırmamışsanız ileride sorunlar ve pişmanlıklar yaşayabilirsiniz.
Ödemelerinizi mutlaka banka üzerinden havale veya EFT ile yapın.
Ticarette resmi belge önemlidir, açıklama kısmına mutlaka tapu bilgilerini yazın.
Eğer kredi kullanarak alım yapmışsanız hayat sigortası yaptırmayı ihmal etmeyin
Borcunuza karşılık hayat sigortası yaptırmalı, ailenize borç bırakmamalı.
Sonuç ve Kişisel Değerlendirme
Herkes oturduğu evin geçmiş yıllardaki ve bugünkü değerini düşünmeli.
TL karşılığındaki değer artışını net bir şekilde göreceğiz.
İnşaat maliyetlerinin dolar ile hesaplandığını göz önünde bulundurduğunuzda, dolar her yıl 1-1 düşüyor mu, yükseliyor mu?
Kira zamları her yıl artıyor mu, düşüyor mu?
Hayat, her geçen yıl ucuzluyor mu, pahalılaşıyor mu?
Türkiye genelinde eski binalar mı daha çok yeni binalar mı?
Bunun gibi onlarca soruyu sıralayabilirim.
Emlak fiyatlarının düşeceğini, patlayacağını vs asla düşünmüyorum.
Zamanında alan kazanır, her zaman alan kazanır.
İyi bir araştırma ile alınan hiçbir şeyden zarar olmaz.
Yıl 2021, 2031’de de emlak piyasasının çok pahalı ve balon olduğunu söyleyenler mutlaka olacak.
O gün, bugünkü gibi eski yapılar olmayacağı gibi yeni bir nesil olacağını, yeni nesil akıllı evlerin daha fazla talep göreceğini, arsa fiyatlarının değer artışlarını sürdüreceğini hep beraber göreceğiz.
Bugün olduğu gibi 10 yıl sonra da “O gün param vardı, keşke zamanında alsaydım” der.
Der de geçen zamanı parayla satın alamaz.
“Evim var, yatırım olarak ev alınır mı?” Ben almazdım.
2020 yılına 291 liradan yıla başlayan gram altın bugün 409 lira, 1 kg altın 15 ayda 118 bin lira değeri artmış.
2009-2019 yılları arasında gram altın, yatırımcısına yüzde 426 kazandırdı, 10 yılda emlak ne kazandırdı?
Ben barınma ihtiyacı dışında beton yatırımını sevmiyorum, toprak seviyorum ve alıyorum.
İlk kez evimiz olacak, paramız hazır, almalı mıyız? KESİNLİKLE EVET DERDİM.
Sağlıklı günler dilerim…
