Blockchain platformlarına akıllı sözleşmelerin getirilmesi, gayrimenkul gibi varlıkların token’laştırılmasına ve Bitcoin ve Ether gibi kripto para birimleri gibi takas edilmesine izin veriyor.
Daha önceki yazılarımızda Blockchain’in bankacılıktan CRM’e, sigortacılıktan siber güvenliğe değişen sektörlerdeki etkilerine değinmiştik. Tabii, gayrimenkul sektörü de bu değişimden payını alıyor. Daha önceleri gayrimenkul gibi yüksek değerli varlıkların sadece dijital kanallar aracılığıyla işlem görmesi hiçbir zaman norm haline gelmemişti. Gayrimenkul işlemleri genellikle çeşitli kuruluşlarla yüz yüze görüşmeler içeren çevrimdışı olarak gerçekleştiriliyordu. Ancak Blockchain, bunu değiştirmenin yollarını açtı. Blockchain platformlarına akıllı sözleşmelerin getirilmesi, gayrimenkul gibi varlıkların token’laştırılmasına ve Bitcoin ve Ether gibi kripto para birimleri gibi takas edilmesine izin veriyor.
Blockchain’in emlak sektörü üzerindeki muhtemel etkilerini ele almadan önce bu sektörün rakamsal çerçevesiyle başlayalım: Küresel çapta faaliyet gösteren gayrimenkul danışmanlık firması JLL’e göre, dünya ticarî emlak yatırımları 2019’da 800 milyar dolara ulaştı. 2018’de 769 milyar dolar büyüklüğe sahip olan, 2019’u yüzde 4 büyümeyle kapattı. Bölgeler bazında baktığımızda ise karşımıza şu tablo çıkıyor: Asya-Pasifik 169 milyar dolar, ABD 347 milyar dolar ve EMEA (Avrupa, Ortadoğu ve Afrika) 284 milyar dolar.
Blockchain Gayrimenkul Sektörünü Nasıl Değiştirecek?
Dünyada ticaret yaparken ortaya çıkan dolandırıcılık, gayrımenkul sektörünün de karşılaştığı en önemli problemlerden biri olarak karşımıza çıkıyor. Gayrımenkulde özellikle tapu işlemlerinde belge veya hüviyette sahtekârlık gibi hususlar ortaya çıkabiliyor. İşte, bu noktada Blockchain teknolojisi devreye giriyor: Blockchain müşterinin parasını içeride tutmaya yararken, satıcının dijital sahiplik sertifikasını da sistemde saklamaya yardımcı oluyor. Bunun sonucunda da müşterinin ödeme yapmaması veya satıcının kendisinin sahibi olmadığı bir gayrimenkulü satması gibi tehlikeler engelleniyor. Bu teknoloji, açık mimari yapısı ve genel kabul görmüş protokol çerçeveleriyle özellikle gayrimenkul işlemlerinin hızlandırılması, maliyetlerin düşürülmesi ve sahtekârlıkların önlenmesinde fayda sağlayacak.
Av. Sima Baktaş: Emlak, Blockchain Kullanılacağı Sektörlerin Başında Geliyor
Blockchain’in gayrimenkul sektörünü nasıl değiştireceğini ele aldıktan sonra Av. Sima Baktaş’tan bir değerlendirme aldık. Baktaş’tan dünyada Blockchain’in gayrimenkulde kullanımıyla ilgili örnekleri ve ülkemizde -varsa- bu alandaki projeleri değerlendirmesini istedik.
Blockchain’in Emlak Sektöründe Kullanımı Bu Sektörü Nasıl Değiştirecek?
Aslında bakarsanız Blokkchain teknolojisinin en çok kullanımı konusunda gündeme gelen bir sektörlerden birisi emlak sektörüdür. Özellikle taşınmazların tapu kayıtlarının güvenilir bir sistemde tutulması, tapu bilgilerinin aleniyet ilkesinin daha işlevsel olmasına imkân verecektir. “Aleniyet ilkesi”ni şöyle açıklayabiliriz: Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesinde tapuda aleniyet ilkesi şu şekilde ele alınmıştır: Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Burada Blockchain’nin anonimlik ve şeffaf olma özellikleri kullanılmasına imkân vermektedir. Her ne kadar Kişisel Verileri Koruma Kanunu’na göre bu teknoloji özelliği hukukumuzla uyuşmasa da, taşınmazlar için bu tam tersidir. Bir diğer imkân ise tokenization özelliği ile emlak sektöründe daha çok, birden fazla mülk sahibi olan taşınmazların kolay alım-satımı ve taşınmaz devri için kullanılmasına yönelik proje fikirleri de gündemdir. Ancak bunun için kanunî düzenlemeler gerekli olacaktır. Çünkü mülkiyet hakkı anayasal ve insan hakları çerçevesinde oldukça sert kurallarla korunmuş bir haktır. Taşınmazların kolay- alım satımı ve bunun Tokenization sistemi ile yapılması için bilhassa kanunî düzenlemelere ihtiyaç vardır. Aksi takdirde tapu kayıtları resmî belge olarak kabul edilecektir. Eğer herhangi bir ülke taşınmazların alım-satımını bu sistemi de kabul edecek şekilde düzenlerse, o zaman birçok yatırımcı bir evin değerine karşılık gelen token ile alıp-satması mümkün olacaktır. Buna yönelik bazı ülkelerde Blockchain tabanlı projeler gündeme gelmiştir.
Blockchain’in Emlakçılıkta Kullanımına İlişkin Dünyadan Verebileceğiniz Örnekler Var mı?
Evet, tabii ki var. Bu projelerin en başında Uluslararası Blockchain Gayrimenkul Uzmanlığı Birliği (FIBREE) adında bir oluşum var. Yukarıda bahsettiğim proje fikirlerine yoğunlaşmıştır. Dünyanın her yerinden herhangi bir yerde bir taşınmazın değerine sahip olmak ve bunun alım satımı için bürokratik işlemlerle uğraşmamak gibi bazı kolaylaştırıcı projeler vardır. Bunu yaparken de akıllı sözleşmeler (smart contracts) aracılığıyla alım-satımı garanti altına almaktır. Ancak şahsî fikrim mülkiyet hakkına ilişkin olduğu için kağıt üzerinde yazılan projelerin kısa bir süre zarfında hayata geçirilmesi çok zordur. Öncelikle devletlerin Blockchain teknolojisine adaptasyon sürecinin tamamlanması lazımdır. Aksi takdirde lafta kalacak projeler olarak kalacaktır. Ancak gelecek yıllarda bu teknolojinin kullanılmazsı kaçınılmaz olacaktır. Çünkü halen daha en iyi yatırım aracı olarak taşınmaz alım-satımı karşımıza çıkıyor. Bu sistemin güvenilir bir teknoloji ile yapılması yatırım sirkülasyonunu artıracaktır. Düşünün nasıl Bitcoin’ni dakikalar içinde alıp-satıyorsak gelecek yıllarda taşınmazların da bu şekilde satışı mümkün olacaktır.
Türkiye’de Emlakçılıkta Blockchain Kullanımıyla İlgili Projeler Var mı?
Aslında 2018 yılında bununla ilgili birkaç toplantı düzenlemiştik. Henüz Türkiye’de buna yönelik bir proje olduğunu bilmiyorum, en azından ben duymadım. Sadece 2018 yılında ev satışının Bitcoin olarak satımı gündemdeydi ancak bu çalışma da biraz daha PR amacı içindi. Henüz daha bBockchain teknolojisi tam anlamıyla idrak edilmiş değil. Hâlâ “Blockchain nedir ve kullanım alanları nasıl olmalıdır,” diye tartışıyoruz. Şimdilik kanunların izin verdiği ölçüde projeler söz konusu olabilir. Ancak ileride neden olmasın?
